2026年、日銀の政策金利引き上げに伴い、各行の短期プライムレート（短プラ）が相次いで引き上げられています。住宅ローンの変動金利は短プラに連動して決まる「基準金利」をベースにしているため、変動金利型のローンを抱えている家庭にとっては、返済負担が増加する局面に入っています。
私はITエンジニアとして働きながら投資を続けてきた独身・賃貸派で、住宅ローンは組んでいません。だからこそ、この金利上昇局面を「借入なし・身軽さあり」の立場で客観的に見ることができます。今回は、変動金利保有者が抱えるリスクと、賃貸派として自分がどう家計防衛を考えているかを整理します。
「5年ルール・125%ルール」は安心装置ではなく先送り装置
変動金利型の住宅ローンには、金利が上昇しても急激に返済額が増えないよう、2つの激変緩和措置が設けられているのが一般的です。
5年ルール：返済額が変わらなくても元金が減らなくなる
金利が上昇しても、毎月の返済額は5年間据え置かれます。しかし、これは「金利上昇の影響がない」わけではありません。毎月の返済額の内訳が変化し、利息の割合が増えて元金の減りが遅くなります。金利上昇幅によっては、5年間ほとんど元金が減らない状態が続くこともあります。
125%ルール：未払利息という「隠れた借金」が積み上がる
5年ごとの返済額見直し時に、新しい返済額は直前の返済額の1.25倍（125%）を上限として設定されます。問題は、金利が急激に上昇した場合です。
本来支払うべき利息が125%上限後の返済額を上回ると、支払いきれない利息分が「未払利息」として残高に積み上がります。毎月きちんと返済していても、借入残高が減るどころか増えていくという状態になりかねません。
このルールが「適用されない」ケースも多い
重要な注意点として、5年ルール・125%ルールはすべての住宅ローンに適用されるわけではありません。ソニー銀行・PayPay銀行など一部のネット銀行系商品ではこれらのルールが設けられておらず、金利上昇が即座に毎月の返済額に反映されます。家計への影響はより直接的になりますが、逆に「未払利息が溜まらない」という面では健全とも言えます。
自分の契約内容がどちらに該当するか、一度確認しておくことをすすめます。
金利上昇で返済額はどれくらい増えるか
借入残高3,000万円、返済期間35年の元利均等返済を例に、金利別の毎月返済額を試算すると以下のようになります。
| 適用金利 | 毎月返済額（概算） | 金利0.5%との差 |
|---|---|---|
| 0.5% | 約7万8,000円 | – |
| 1.0% | 約8万5,000円 | 月+約7,000円 |
| 1.5% | 約9万2,000円 | 月+約1万4,000円 |
月に1万円以上の増加というのは、家計の固定費として決して小さくありません。2026年現在の金利上昇トレンドが今後も続くとすれば、変動金利で組んでいる場合のストレステストとして、こうした数字を一度確認しておく価値があります。
5年ルールが適用されている契約では「返済額が変わっていない」という感覚から油断しやすいのですが、元金の減りが鈍化しているという影響は確実に発生しています。
私が住宅を買わない判断をしてきた理由
ここからは私自身の話です。
私はITエンジニアとして働きながら、2004年から投資を続けてきました。現在は総資産1億円超を達成し、配当収入も年間約130万円（税引後）にのぼっています。資産のほとんどは全世界ETFや高配当ETFで構成されており、現金や不動産は持っていません。
住宅購入をまったく考えなかったわけではありません。ただ、いくつかの理由から、賃貸を継続する選択をしてきました。
一つは、独身で母親を扶養しているという条件です。今後のライフステージがどう変化するかを考えると、ローンという固定債務を30年以上抱えることへの心理的な抵抗がありました。
もう一つは、頭金相当の資金を投資に回し続けられるという点です。仮に頭金として2,000万円を用意していたとしたら、その資金をETFで運用し続けることで配当と値上がり益が積み上がります。私の場合、その選択を続けてきた結果として今の資産規模があると理解しています。
賃貸か購入かの正解は人によって異なります。しかし「家賃を払い続けるのは損」という感覚だけで購入に踏み切るのは、特に変動金利リスクが高まっている現時点では慎重に考えてほしいと感じています。
賃貸派の資金防衛：UR賃貸と運用の組み合わせ
賃貸生活で気になるのは、更新料や礼金などの初期・定期コストです。この点でUR都市機構（UR賃貸住宅）は、礼金・仲介手数料・更新料がすべて不要という点で、長期居住時のコスト予測が立てやすい選択肢です。
ただし、UR賃貸には入居条件として月収基準が設けられています。単身で家賃が6万2,500円未満の場合は「家賃の4倍以上の月収」が目安となるなど、物件・家賃によって基準が変わります。月収基準を満たせない場合でも、「家賃の100倍以上の貯蓄がある」という貯蓄基準で代替できるケースもあります。詳細はUR都市機構の公式サイトで確認してください。
住居費を一定の範囲に収めながら、余剰の資金をどこに置くかが賃貸派の家計防衛のポイントになります。私の場合は以下のような考え方で資金を振り分けています。
- 生活防衛資金（生活費の約2年分）：高金利の普通預金・定期預金
- 余剰資金：NISAを活用したVT・iSTOPIX・VYMへの積立
2026年現在、ネット銀行の定期預金金利も上昇傾向にあります。住信SBIネット銀行や楽天銀行などでは、以前と比べて大幅に高い金利が得られるようになっています。金利上昇による「借入コストの増加」を避けながら、「預金金利の恩恵」だけを受け取れるのは、無借金であることのわかりやすいメリットです。
まとめ：「変わらない返済額」を安心と勘違いしないために
5年ルール・125%ルールは、急激な負担増を防ぐための仕組みです。しかし、それは金利上昇の影響を「なかったこと」にするものではなく、将来に先送りするものです。
変動金利を選んでいる場合は、今の返済額が変わっていなくても、元金の減り方や未払利息の有無を一度確認してみることをすすめます。
一方で、賃貸を選び続けている私のような立場は、金利上昇リスクを直接負わない代わりに、資金を投資や預金に振り向け続けるという形で資産形成を継続しています。どちらの選択が正解かは個人のライフプランによりますが、「金利のある世界」では住宅ローンの変動リスクがより現実的な問題として可視化されてきたと感じています。
